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简介

    房价过快的增长，楼市供应结构不合理，特别是大户型过多，招致了近年来国家针对房地产市场持续进行宏观调控。“豪宅”以超高的价位和超大的户型面积，每次都成为首当其冲的调控对象，站在“风口浪尖”。在近两年出台的调控政策中，无论是去年明确规定144平方米以下的普通住宅享受税收优惠政策，还是2006年国家鼓励发展的套型建筑面积90平方米以下的小户型，“豪宅”都被排除在外，成为调控的对象。国六条对包括别墅在内的高端住宅的封杀让已经现成别墅的拥有者喜形于色，也让未能走运办完手续的别墅项目陷入停滞困境。自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，可以说调高利率以后，对自住与投资之间的利率差将会越来越大，对于房产投资来讲贷款的利息成本会相应增加。
随着中央调控房地产业的政策逐步到位，房地产市场开始陆续出现各种下调“征兆”，渐渐显示出中央调控政策的紧缩能量。吸引了全国乃至全球目光的沪上天价楼盘，汤臣集团将“汤臣一品”豪宅进行全球公开招标，开始了全球“叫卖”。而根据销售统计数据显示，开盘数月以来，均价11万元/平方米的“汤臣一品”严重滞销，集团的销售压力可想而知。“汤臣一品”遭遇的滞销危机，足可以窥见当前我国豪宅市场一角。
    但随着我国经济起飞，我国居民对衣食住行的要求亦相应提高，造就了豪宅市场的发展空间。中国千万富翁人数已经达到24.5万人（以人民币计算），也就是每5000多人中，就有一个千万富翁。我国香港地区拥有3.5万名千万富翁，另外百万富翁高达26万人。这群富豪手头共有流动资金8000亿港元，平均每人可随时调动310万港元投资或消费。全球的百万富翁（以美元计算）达近800万人。可以说豪宅市场的客户群体还是庞大的，加上外国企业高层行政人员对高质素豪宅的需求，在我国发展售价动辄过千万元的豪宅单位。预示着豪宅市场发展空间广阔。
    本研究咨询报告依据国家统计局、国家建设部、国家发改委、国务院发展研究中心、国土资源局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、中国行业研究网、全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，对我国豪宅市场的发展现状、重点城市的豪宅市场发展状况、豪宅市场的客源、Townhouse在我国的发展、以及我国豪宅市场的发展趋势等内容进行了深入分析，并重点剖析了我国典型的别墅物业以及欧美等发达国家的别墅市场，探究我国别墅市场存在的缺陷，寻求中国别墅物业开发的有效策略。报告涵盖了豪宅市场的开发、销售、分布、客源以及发展趋势等重要板块，并对国家房地产相关政策进行了介绍和政策趋向研判，是从事豪宅物业开发、物业中介以及房地产研究机构准确了解中国豪宅市场发展动态，把握企业定位和市场命脉不可多得的精品。

2006年中国豪宅市场研究咨询报告

目 录

第一部分 我国市场现状分析
第一章 我国住宅市场发展概况 1
第一节 我国住宅产业发展概况 1
一、住宅产业的休眠期 1
二、住宅产业的复苏期 1
三、住宅产业的成长期 2
四、住宅产业的变革期 3
五、住宅产业的发展期 3
六、住宅市场的新阶段 4
七、中外住宅产业发展对比分析 8
第二节 我国住宅市场发展的基本态势 14
一、我国住宅市场发展概况 14
二、住宅市场运行情况分析 18
三、我国商品住宅空置状况分析 22
四、全国主要城市住宅市场现状 23
第三节 我国住宅市场供给分析 54
一、住宅市场供给结构分析 54
二、住宅供给的制约因素 55
第四节 我国住宅市场价格分析 57
一、房屋销售价格继续增长 57
二、土地交易价格保持增长趋势 74
第五节 我国城市居民住房需求分析 75
一、我国居民购买力水平分析 75
二、我国居民住房水平分析 76
三、我国城镇居民住房水平差异性分析 78
第六节 住宅产业的发展特征和存在问题 79
一、现阶段我国住宅业的发展特征分析 79
二、我国住宅产业的国际比较 80
三、我国住宅产业发展中存在的主要问题 86
四、中国住宅产业如何面对WTO 92
第七节 我国住宅市场发展前景和需求预测 95
一、中国住宅市场未来的发展趋势 95
二、我国住宅市场需求量 99

第二章 我国豪宅市场发展概况 108
第一节 豪宅的内涵和特性分析 108
一、豪宅的内涵 108
二、豪宅的产品特性 108
三、广州对豪宅的界定 111
第二节 中国豪宅市场发展现状 112
一、豪宅市场现状 112
二、豪宅市场发展存在问题 118
第三节 豪宅市场的城市间比较分析 120
一、国内四大城市别墅市场比较分析 120
二、与欧美等发达国家别墅市场比较分析 123
第四节 香港豪宅市场的现状分析 124
一、香港豪宅市场销售情况 124
二、香港豪宅的分布及各自的特色 127
第五节 TOWERHOUSE在我国的发展 128
一、TOWNHOUSE的实质和标准 128
二、TOWNHOUSE在不同地区的发展 129
三、TOWNHOUSE在国内的发展状况 130
第六节 酒店式公寓前景及客户分析 132
一、酒店式公寓概念及特征 132
二、酒店式公寓的市场投资前景分析 134
三、产品开发模式 136
四、客户分析 136

第二部分 主要城市市场分析
第三章 上海豪宅市场分析 141
第一节 上海高档住宅市场分析 141
一、高档住宅租赁市场分析 141
二、高档住宅销售市场分析 143
第二节 上海TOWNHOUSE市场的发展概况 144
一、上海TOWNHOUSE市场发展的历史沿革 144
二、当前上海TOWNHOUSE市场分析 146
三、TOWNHOUSE未来的发展空间 148
第三节 上海别墅市场发展概况 148
一、上海别墅市场发展状况 148
二、上海别墅市场现状分析 150
三、上海别墅供给结构状况 166
四、上海别墅客户分析 167
第四节 上海别墅区域分布 169
一、闵行板块 169
二、青浦板块 169
三、浦东板块 170
四、虹桥板块 170
五、松江板块 171
六、南汇板块 171
第五节 上海别墅租赁市场分布 173
第六节 上海别墅价格趋势分析 174
一、上海别墅价格现状 175
二、上海别墅各区域价格现状 180
三、上海别墅价格发展趋势 185
第七节 上海别墅市场发展趋势 186
一、上海土地市场分析 186
二、上海别墅面临激烈竞争 188
三、上海别墅市场面临的问题与机会 189
四、上海别墅市场发展趋势 191

第四章 深圳豪宅市场分析 197
第一节 深圳豪宅市场发展概述 197
一、深圳豪宅市场现状 197
二、后新政时代深圳豪宅市场分析 204
第二节 深圳TOWNHOUSE的发展状况 209
一、深圳Townhouse发展情况 209
二、深圳Townhouse的特点 212
三、深圳Townhouse未来发展趋势 214
第三节 深圳别墅市场发展概况 215
一、深圳别墅市场发展历程 215
二、深圳别墅市场发展概况 216
三、深圳别墅市场区域分析 222
四、深圳别墅市场价格分析 226
五、深圳别墅营销方式分析 227
六、深圳别墅市场发展前景 230
第四节 深圳豪宅片区市场分析 232
一、豪宅“区变”，深圳“富人区”崭新格局 232
二、深圳豪宅集中传统区域中、西部唱主角销量可观 234
第五节 深圳豪宅市场发展趋势 237
一、深圳市土地市场动态 237
二、深圳豪宅的发展特征 246
三、深圳豪宅发展趋势 248

第五章 北京豪宅市场分析 252
第一节 北京高档住宅发展概况 252
一、租赁市场 252
二、销售市场 253
三、亚奥高市场 255
第二节 北京高档公寓后市可期 258
第三节 北京别墅市场分析 263
一、北京别墅发展的历史沿革 263
二、别墅市场现状 263
三、别墅区域格局分析 266
四、北京别墅指数分析 272
第四节 北京TOWNHOUSE市场分析 281
第五节 北京豪宅市场发展趋势 284
一、北京土地市场分析 284
二、北京豪宅需求分析 288

第六章 其它部分重点城市豪宅市场分析 290
第一节 广州豪宅市场概况 290
一、广州豪宅发展沿革 290
二、广州豪宅发展的趋向和特点 293
三、广州豪宅区域分析 299
四、广州别墅市场发展概况 300
五、广州高档公寓发展现状 305
第二节 杭州别墅市场概况 309
一、杭州豪宅市场的发展 309
二、杭州豪宅市场现状 311
三、杭州别墅市场发展概况 312
四、杭州别墅市场现状 314
五、杭州别墅市场的未来走势 316
第三节 苏州别墅市场概况 318
一、苏州别墅的历史演变 318
二、苏州别墅市场发展现状 319
三、三湖板块别墅市场分析 321
四、苏州联体别墅市场分析 323
第四节 武汉豪宅市场概况 326
一、武汉豪宅市场现状 326
二、武汉高端住宅市场分析 329
三、武汉市城市化发展的研究 331
四、武汉土地市场分析 343
五、武汉住宅市场需求 356
第五节 成都豪宅市场概况 361
一、成都豪宅市场现状 361
二、成都别墅市场分析 363
三、成都别墅市场走势 367

第三部分 市场发展趋势分析
第七章 豪宅市场客源分析 371
第一节 全球富人情况分析 371
一、全球富人人数与分布 371
二、我国富人人数与分布 372
第二节 在华外籍人士居住需求分析 374

第八章 豪宅市场发展趋势分析 377
第一节 国家政策对豪宅市场的影响 377
一、新政对豪宅市场的影响 377
二、别墅停牌之后 379
三、金融政策分析 381
四、政策走向分析 382
第二节 豪宅市场发展趋势分析 384
第三节 豪宅需求预测分析 390
一、豪宅客户需求变化分析 390
二、豪宅市场需求预测 395
三、二手豪宅需求分析 398
四、豪宅投机市场分析 399

第九章 我国豪宅物业的开发战略研究 402
第一节 房地产开发的典型模式分析 402
一、规模化品牌扩张开发模式 402
二、可持续性发展模式 403
三、复合房地产开发模式 404
四、专业化连锁开发模式 405
五、完善积累型开发模式 407
六、城镇开发模式 408
七、集约化开发模式 408
八、唯景观开发模式 409
九、营造开发模式 410
第二节 别墅物业开发模式 411
一、别墅项目开发的致命陷阱 411
二、别墅开发市场背景分析 412
三、掌握别墅开发核心要素 412
四、别墅项目致胜的五大支柱 417

附录
附录2002-2005影响别墅市场的土地政策一览 421

图表目录
图表：美国住宅发展历程 10
图表：中国住宅投资情况 18
图表：全国房地产开发景气指数趋势图 21
图表：2006年1-7月北京典型住宅指数走势图 23
图表：2006年1-7月月度北京住宅上市套数走势 24
图表：2006年1-7月份北京各区县住宅上市套数 25
图表：2006年1-7月份北京各面积户型上市套数比例 25
图表：2006年1-7月月度北京住宅供销情况 26
图表：2006年6-7月份北京各区县住宅成交套数 27
图表：2006年6-7月份北京各面积户型成交套数比例 27
图表：2006年7月份北京各面积户型供销情况 28
图表：2006年7月份北京各户型住宅成交套数比 29
图表：2006年7月份北京各环线成交套数比 29
图表：2006年7月份北京各购房人群购买住宅套数比 30
图表：2006年1-7月份北京商品住宅成交均价走势 30
图表：2006年6-7月份北京各区县商品住宅成交均价 31
图表：2006年6-7月份北京各面积户型成交均价 32
图表：2006年6-7月份北京各环线户型成交均价 32
图表：2006年7月八大区域典型住宅项目成交情况 33
图表：2006年7月北京八大区域典型住宅成交套数 33
图表：2006年6-7月北京八大区域典型住宅成交均价 34
图表：2006年1-7月东部发展带典型住宅项目成交情况 34
图表：2006年6-7月北京东部发展带典型住宅成交套数 35
图表：2006年6-7月北京东部发展带典型住宅成交价格 36
图表：2006年1-7月西部发展带典型住宅项目成交情况 36
图表：2006年1-7月西部发展带典型住宅项目成交套数 37
图表：2006年６-7月西部发展带典型住宅项目成交价格 37
图表：2006年1-7月南城区各板块典型住宅项目成交情况 38
图表：2006年６-7月南城区各板块典型住宅项目成交套数 38
图表：2006年６-7月南城区各板块典型住宅项目成交价格 39
图表：2006年1-7月中关村核心区各板块典型住宅项目成交情况 39
图表：2006年６-7月中关村核心区各板块典型住宅项目成交套数 40
图表：2006年６-7月中关村核心区各板块典型住宅项目成交价格 40
图表：2006年1-7月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交情况 41
图表：2006年6-7月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交套数 41
图表：2006年6-7月东部商务中心区各板块典型住宅项目成交价格 42
图表：近期重庆商品住宅市场新盘上市量 43
图表：2006年3月重庆新增住宅供应量及供应分布情况 43
图表：近期重庆商品住宅均价走势图 44
图表：2006年3月重庆各区均价对比图 44
图表：2006年1-6月上海住宅价格指数走势图 45
图表：2006年6月上海公寓类住宅成交前十强 46
图表：2006年6月上海各区入网登记面积 46
图表：2006年6月上海各区供求情况 47
图表：2006年6月浦东区住宅供求情况 48
图表：2006年6月徐汇区住宅供求情况 48
图表：2006年6月长宁区住宅供求情况 49
图表：2006年6月闵行区住宅供求情况 50
图表：2006年6月北三区住宅供求情况 52
图表：2006年6月近郊六区住宅供求情况 53
图表：2006年6月市中心三区住宅供求情况 54
图表：2006年1月份70个大中城市房屋销售价格指数 59
图表：2006年1月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 60
图表：2006年2月份70个大中城市房屋销售价格指数 61
图表：2006年2月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 62
图表：2006年3月份70个大中城市房屋销售价格指数 63
图表：2006年3月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 65
图表：2006年4月份70个大中城市房屋销售价格指数 66
图表：2006年4月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 67
图表：2006年5月份70个大中城市房屋销售价格指数 68
图表：2006年5月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 69
图表：2006年6月份70个大中城市房屋销售价格指数 70
图表：2006年6月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 71
图表：2006年7月份70个大中城市房屋销售价格指数 72
图表：2006年7月份70个大中城市房屋销售价格指数续表 73
图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较 77
图表：未来50年的人口城市化进程 104
图表：与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求 105
图表：折旧率为1.25%情况下未来50年住宅自然需求 106
图表：折旧率为2.5%的情况下未来50年住宅自然需求 106
图表：未来50年住宅市场的市场空间 107
图表：2005年上海别墅第一至第四季度成交面积一览 150
图表：主要别墅区季度成交状况(独栋/联排) 150
图表：2005年上海房地产成交状况 151
图表：2005年上海成交比重最大的别墅 151
图表：2005年上海独立别墅成交走势 151
图表：2000-2005年上海独栋别墅成交单价 152
图表：2006年上海别墅成交数量走势图 153
图表：2006年1-6月上海别墅新增供应月度走势图 154
图表：2006年1-6月上海别墅月度成交均价走势图 155
图表：2006年5-6月份上海别墅成交结构图 156
图表：2006年3-7月上海别墅供应量走势图 157
图表：2006年3-7月上海别墅成交均价走势图 157
图表：2006年3-7月上海别墅月成交套数走势图 157
图表：2006年1月上海别墅成交区域分布图 158
图表：2006年2月上海别墅成交区域分布图 158
图表：2006年5月上海别墅成交区域分布图 158
图表：2006年6月上海别墅成交区域分布图 158
图表：2006年7月上海别墅成交区域分布图 159
图表：2006年1月上海别墅成交排行榜 159
图表：2006年2月上海别墅成交排行榜 159
图表：2006年3月上海别墅成交排行榜 160
图表：2006年4月上海别墅成交排行榜 160
图表：2006年5月上海别墅成交排行榜 161
图表：2006年6月上海别墅成交排行榜 161
图表：2006年7月上海别墅成交排行榜 162
图表：上海别墅分布区域图 166
图表：上海市别墅供给类型图 167
图表：上海别墅市场供给面积结构分布图 167
图表：上海别墅客源职业分布 168
图表：上海别墅市场整体价格走势 176
图表：2005年3月-2006年3月上海别墅月度成交量走势图 177
图表：2005年3月-2006年3月上海经济型别墅月度成交量走势图 178
图表：2005年上海成交别墅单套面积分布图 179
图表：2005年上海成交别墅区域分布图 181
图表：2005年松江别墅成交均价走势图 181
图表：2005年闵行区别墅成交均价走势图 182
图表：2005年浦东新区别墅成交均价走势图 184
图表：2006年1月-7月上海分物业土地成交情 187
图表：2006年1月-7月上海各区土地成交情 187
图表：2006年1月-7月上海各容积率土地成交面积 188
图表：2006年1-5月深圳商品住宅成交价格 205
图表：深圳豪宅近四年供应量 205
图表：深圳豪宅各区供应比例 206
图表：2006年1-5月豪宅供应列表 207
图表：新政后深圳即将上市的豪宅项目 208
图表：深圳Townhouse市场的热点 210
图表：2001-2004年深圳Townhouse统计表 211
图表：深圳历年TOWNHOUSE供应比较 211
图表：深圳历年TOWNHOUSE均价比较 212
图表：深圳各主要片区TOWNHOUSE主流价位比较 212
图表：深圳历年批准预售别墅面积列表 217
图表：深圳市2001-2004年别墅供销情况列表 217
图表：深圳别墅一览表 218
图表：深圳别墅一览表续表 219
图表：深圳别墅一览表续表 220
图表：深圳别墅一览表续表 221
图表：2005年全年深圳144平米以上住宅销售情况 222
图表：深圳别墅供应变化 225
图表：深圳三级市场租售价格 226
图表：深圳别墅消费案例分析 229
图表：2006年与2005年土地供应计划用途结构对比 238
图表：北京高档公寓租金指数 254
图表：北京高档公寓售价指数 254
图表：北京豪宅供应吸纳及空置率 258
图表：北京1－4月高档公寓成交均价 259
图表：北京1－4月高档公寓成交面积 259
图表：北京2006年1-4月高档公寓的客户情况 260
图表：北京1－4月单高档公寓交易的区域分布情况 261
图表：朝阳区不同客户购买高档公寓项目列表 261
图表：海淀区不同客户购买高档公寓项目列表 262
图表：2006年上半年新开别墅项目 264
图表：朝青区域2006年主要在销别墅项目 265
图表：北京别墅指数 272
图表：2006年1、2月新批准别墅销售面积分布情况 274
图表：2006年1、2月新批准别墅销售面积分布情况 274
图表：东部泛CBD别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 275
图表：亚奥京北别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 276
图表：西山别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 278
图表：中央别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 279
图表：中央别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 280
图表：城南阳光别墅区部分项目累计批准销售面积、对外报价情况 281
图表：2005-2006年上半年北京土地成交情况 286
图表：2006年北京土地供应计划用途表 286
图表：2006年下半年预计入市地块分布 288
图表：广州十区别墅市场整体价格走势图 301
图表：广州中心城区别墅市场整体价格走势图 302
图表：广州郊区四区别墅市场整体价格走势图 303
图表：广州番禺区别墅市场价格走势图 304
图表：广州别墅各档次项目市场份额图 305
图表：2003年武汉土地交易情况 343
图表：2003年武汉城区土地交易情况（分区） 344
图表：2003年武汉城区土地交易情况（用途） 344
图表：2003年武汉土地交易明细 345
图表：2003年武汉土地开发进度一览（部分） 346
图表：2004年土地交易统计 347
图表：2004年武汉城区土地交易情况（分区） 348
图表：2004年武汉城区土地成交面积情况 348
图表：2004年武汉城区土地交易情况（用途） 349
图表：2004年武汉土地交易明细 350
图表：2004年武汉土地开发进度一览（部分） 351
图表：2005年武汉土地交易统计 353
图表：2005年武汉城区土地交易面积情况（分区） 353
图表：2005年武汉城区土地交易面积情况 354
图表：2005年武汉城区土地交易情况（用途） 354
图表：2005年武汉土地交易情况明细 355
图表：2005年武汉土地开发进度一览（部分） 356
图表：房价走势判断调查结果（武汉） 357
图表：购房时间决策调查结果（武汉） 358
图表：购房目的调查结果（武汉） 358
图表：购房次数调查结果（武汉） 359
图表：最可能购房板块之一调查结果（武汉） 360
图表：居住地与娱乐地间愿意接受的出租车费用（武汉） 360
图表：居住地与工作地间期望车程（武汉） 361
图表：百万富翁的地区分布 373
图表：近年广东省内兴建的新式别墅 415
图表：深圳目前主要别墅选择的物业管理 416
图表：深圳目前主要别墅的配套设施 416
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