第一部分 行业发展概况
第一章 房地产行业概况1
第一节 房地产的基本知识1
一、房地产的定义1
二、房地产业主要涵盖的领域2
三、房地产行业的特点2
第二节 我国房地产市场与股市的相关性分析6
一、房地产与股市吸纳货币资金的理论分析6
二、房地产与股票市场关系8
三、房地产与股票的新特征9
四、房地产和股票的宏观调控措施10
第二章 我国房地产行业发展现状15
第一节 房地产发展面临挑战分析15
一、投资热再现反弹之势15
二、房价上涨出现轮动效应16
三、外资助推楼市继续上涨16
四、保障性住房供应仍显不足17
第二节 2007年我国房地产市场变化分析18
一、政策不明朗18
二、两极分化严重19
三、成为奢侈消费文化的罪魁祸首20
四、浪费社会资源20
五、全国房地产市场运行状况21
第三节 房地产消费者需求分析29
一、房地产需求的地域性差异29
二、购房者考虑因素分析32
三、购房者对交易市场的看法36
第四节 房地产上市公司综合实力前十位分析38
第二部分 北京写字楼分析
第三章 北京写字楼市场状况49
第一节 2007年1-7月北京市房地产市场状况49
一、2007年1-5月北京房地产开发投资放缓49
二、2007年6月份北京楼市逐渐回暖53
三、2007年7月北京楼市供应看点分析53
第二节 北京房地产影响因素分析56
一、交通因素56
二、限价房因素56
三、价格因素57
四、土地增值税因素58
第三节 北京写字楼市场状况59
一、2007年一季度北京写字楼供应情况59
二、2007年二季度北京写字楼市场状况61
三、2007年下半年北京写字楼预测67
第四节 北京写字楼价格变化分析71
一、写字楼市场租金创新低71
二、受自购市场的冲击73
三、西部写字楼价格状况74
四、北部写字楼价格状况74
五、南部写字楼价格状况74
六、东部写字楼价格状况75
第五节 北京房地产指数分析76
一、2007年1月北京房地产指数分析76
二、2007年2月北京房地产指数分析85
三、2007年3月北京房地产指数分析92
四、2007年4月北京房地产指数分析96
五、2007年5月北京甲级写字楼状况100
六、2007年6月北京写字楼市场分析104
第四章 北京区域市场写字楼107
第一节 北京CBD写字楼发展分析107
一、企业强抢滩黄金地段107
二、人气与价值分析108
三、发展型企业催生借势效应108
四、CBD写字楼展望109
五、2007年上半年北京CBD写字楼分析110
第二节 北京五大新兴商圈分析114
一、望京商圈115
二、崇文门商圈116
三、CBD商圈117
四、中关村商圈118
五、亚奥商圈119
第三节 北京部分地区写字楼分析120
一、三里屯写字楼售价直逼CBD120
二、中关村写字楼比住宅便宜122
三、西三环写字楼出现回暖128
四、亚奥商圈写字楼市场分析131
第三部分 深圳写字楼分析
第五章 深圳写字楼市场发展分析137
第一节 深圳房地产概况137
一、2007年上半年房地产市场运行情况137
二、2007年上半年深圳三级市场分析139
三、深圳市房地产市场存在的主要问题154
四、2007年深圳房地产企业实力排行榜156
第二节 深圳写字楼市场分析159
一、2007年1-6月深圳写字楼出售与出租分析159
二、深圳写字楼有价无市苗头显现167
三、深圳写字楼一二手市场分析168
四、深圳写字楼格局分析170
第三节 深圳写字楼焦点分析172
一、下半年深圳写字楼市场趋势172
二、只租不售写字楼成新宠176
三、深圳写字楼租赁物业成主流179
第四节 2007年深圳中房指数分析182
一、2007年一季度深圳中房指数分析182
二、2007年二季度深圳中房指数分析194
三、2007年深圳与北京中房指数对比分析215
第六章 深圳写字楼区域市场分析235
第一节 南山区写字楼市场235
一、南山区发展环境分析235
二、南山写字楼价格分析241
三、深圳后海湾分析243
四、南山区房地产物业管理业的现状、问题与对策247
第二节 福田区写字楼市场分析253
一、福田区写字楼市场租售分析253
二、福田区打造环CBD高端产业带254
三、中心西区写字楼楼价分析256
第四节 罗湖区写字楼市场分析257
一、罗湖乙级写字楼空置率突增257
二、罗湖写字楼透支未来两年价261
三、罗湖写字楼“限外购房”分析262
第五节 宝安区写字楼市场分析263
一、宝安迎来甲级写字楼开发高潮263
二、2007年7月宝安楼市分析264
第四部分 成片综合开发分析
第七章 南方大型成片综合开发269
第一节 房地产成片开发现状269
一、房地产综合开发发展分析269
二、成片开发条件分析272
三、成片土地开发的融资模式分析275
第二节 土地成片开发策略分析277
一、片区发展策略277
二、土地增值策略279
三、海南土地成片开发亟待规范282
第三节 东部华侨城开发分析285
一、项目介绍285
二、东部华侨城规划288
三、东部华侨城开创旅游地产新模式292
第四节 海泉湾开发分析293
一、项目介绍293
二、景点介绍294
三、海泉湾创新发展302
第五节 其他部分片区开发介绍304
一、锦绣中华民俗村304
二、世界之窗306
三、欢乐谷312
第五部分 优势企业分析
第八章 深圳与北京房地产重点企业321
第一节 万科股份321
一、公司简介321
二、公司房地产业务322
三、2007年公司主题329
四、公司品牌之路330
五、公司财务数据343
第二节 深圳华侨城345
一、公司简介345
二、公司规划理念347
三、公司发展策略348
四、公司财务数据350
第三节 卓越集团353
一、公司简介353
二、公司项目355
三、公司动态355
第四节 长城投资357
一、公司简介357
二、公司经营情况358
三、公司财务数据361
第五节 招商地产364
一、公司简介364
二、公司项目365
三、公司财务数据369
第六节 金地集团370
一、公司概况370
二、公司战略371
三、公司前景372
四、公司财务数据374
第七节 北京中海377
一、公司简介377
二、公司动态378
三、公司经营状况380
第八节 北京城建集团382
一、公司简介382
二、公司动态383
三、公司奥运工程384
四、公司财务数据386
第九节 北京首都开发控股389
一、公司简介389
二、公司发展战略390
第十节 大龙公司392
一、公司简介392
二、公司发展策略393
三、公司财务数据396
第六部分 发展趋势及策略分析
第九章 写字楼发展趋势分析401
第一节 2007中国写字楼地产发展趋势401
一、市场需求差异化明显401
二、写字楼的商品化程度提高402
三、高端写字楼配置升级403
四、小户型写字楼将成为投资新宠404
五、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展405
六、绿色和可持续将进一步发展406
七、专业聚集特征愈加鲜明407
八、未来写字楼的三种类型408
第二节 2007年北京写字楼市场走势409
一、市场供需两旺409
二、价格走势趋于理性410
第三节 深圳写字楼发展的趋势411
一、罗湖区写字楼趋势412
二、福田区写字楼趋势413
三、中心西区写字楼发展趋势414
第十章 房地产投资及策略分析415
第一节 房地产企业集团发展建议415
一、房地产企业集团的基本特征415
二、房地产集团公司的发展战略选择416
三、房地产企业集团的扩张与收缩战略418
四、企业战略决策失败与防范420
五、动态竞争条件下的战略思维模式423
六、可持续发展的企业集团战略425
第二节 地产项目营销模式分析428
一、判断市场的成熟程度428
二、考虑消费者的需求特性428
三、环境的变化对营销模式的影响429
四、企业资源和能力429
第三节 写字楼策划与销售推广策略429
一、写字楼销售的一般阶段430
二、写字楼一般销售方式431
第四节 旅游开发中的土地开发问题432
一、旅游业开发和房地产开发在土地开发上的区别432
二、旅游业开发过程中存在和遇到的土地开发问题435
三、解决旅游开发中土地开发问题的观点和思路436
图表目录
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系3
图表：2006年1-12月全国各地区城镇住宅建设情况21
图表：2007年1-2月全国分地区住宅建设完成情况22
图表：2006年1-12月全国各地区房地产开发投资情况23
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋租赁价格指数25
图表：2006年四季度全国35个大中城市土地交易价格指数25
图表：2006年四季度全国35个大中城市房屋销售价格指数26
图表：2006年1-12月全国住宅投资完成额26
图表：2007年1-4月全国住宅投资完成额26
图表：2006年1-12月全国办公楼投资完成额27
图表：2007年1-4月全国办公楼投资完成额27
图表：2006年1-12月全国商业营业用房投资完成额27
图表：2007年1-4月全国商业营业用房投资完成额28
图表：2006年1-12月全国商品房销售面积28
图表：2007年1-4月全国商品房销售面积28
图表：2006年1-12月全国商品房销售额29
图表：2007年1-4月全国商品房销售额29
图表：购房者对房地产市场秩序的看法36
图表：购房者对房地产开发商的看法36
图表：购房者的利益受房地产市场秩序影响的情况37
图表：购房者对房地产市场秩序与高涨房价的关系37
图表：购房者购房意愿与购房行为的影响因素37
图表：购房者对房地产严打后的看法37
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位38
图表：2007年沪深房地产上市公司综合实力前十位总资产及市值38
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位40
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司综合实力前十位总资产及市值41
图表：2007年沪深房地产上市公司EVA前十位42
图表：2007年沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）前十位42
图表：2007年中国大陆在港上市房地产公司经济增值（EVA）前十位43
图表：2007年沪深地产绩优股前十位44
图表：2007年沪深地产绩优股前十位盈利能力45
图表：2007年沪深地产绩优股前十位市盈率及市净率46
图表：2007年1-5月房地产开发投资增幅趋势图49
图表：2007年1-5月北京住宅新开工面积增长趋势图51
图表：2007年1-5月房屋销售价格指数趋势图52
图表：北京CBD和周边区域内主要的在建和计划中的写字楼项目67
图表：2007年下半年北京将入住的写字楼68
图表：2007年6月北京写字楼有效净租金71
图表：2007年1月北京房地产指数变化76
图表：2007年1月北京城市综合指数走势图77
图表：2007年1月北京住宅指数与Hedonic指数77
图表：2006年1-12月北京房地产开发投资额与商品房销售额80
图表：2006年1-12月北京商品房新开工面积80
图表：2006年1-12月北京商品房竣工面积与销售面积81
图表：2006年1-12月北京商品住宅投资额与销售额81
图表：2006年1-12月北京商品住宅新开工面积82
图表：2006年1-12月北京商品住宅竣工面积与销售面积82
图表：2006年1-12月北京写字楼开发投资额与销售额83
图表：2006年1-12月北京写字楼新开工面积83
图表：2006年1-12月北京写字楼竣工面积与销售面积83
图表：2006年1-12月北京商铺投资额与销售84
图表：2006年1-12月北京商铺新开工面积84
图表：2006年1-12月北京商铺竣工面积与销售面积85
图表：2007年2月北京房地产指数变化85
图表：2007年2月北京城市综合指数走势图86
图表：2007年2月北京住宅指数与Hedonic指数86
图表：2007年2月北京各区县商品住宅上市情况89
图表：2007年2月各区县商品住宅预售登记套数情况91
图表：2007年2月各区县商品住宅预售登记面积情况91
图表：2007年3月北京房地产指数变化92
图表：2007年3月北京城市综合指数走势图92
图表：2007年3月北京住宅指数与Hedonic指数93
图表：2007年4月北京写房地产指数变化96
图表：2007年4月北京城市综合指数走势图97
图表：2007年4月北京住宅指数与Hedonic指数97
图表：2007年5月北京写字楼有效净租金101
图表：2007年5月北京各类型写字楼有效净租金101
图表：2007年5月北京写字楼最新经济指标102
图表：2007年下半年中关村区域写字楼新增供应量102
图表：2007年5月北京写字楼主要租赁成交案例103
图表：2007年6月北京甲级写字楼有效净租金104
图表：2007年6月北京各类型写字楼有效净租金104
图表：2007年6月北京写字楼最新经济指标105
图表：2007年6月北京写字楼主要租赁成交案例106
图表：2007年下半年金融街区域写字楼新增供应量106
图表：2007年一季度北京甲级写字楼供需状况110
图表：2007年第一季度北京区域市场比较112
图表：2007年第一季度北京楼盘主要成交案例113
图表：2002年-2007年第一季度北京甲级写字楼销售面积和售价114
图表：2007年北京CBD及周边写字楼情况126
图表：2007年北京金融街及周边区域写字楼情况127
图表：2007年北京朝阳门及周边区域写字楼情况127
图表：2007年北京燕莎及周边区域写字楼情况127
图表：2007年北京东长安街沿线写字楼情况127
图表：2007年北京中关村地区写字楼情况128
图表：2007年北京亚运村地区写字楼情况128
图表：2007年上半年深圳各行政区二手住宅挂牌加权均价139
图表：2007年上半年深圳各行政区二手住宅挂牌均价月度走势140
图表：2007年上半年深圳各行政区二手住宅房源挂牌数量比较141
图表：2007年上半年深圳发布的二手住宅房源中各户型的比例141
图表：2007年上半年深圳发布的二手住宅房源中各总价区间的比例142
图表：2007年深圳上半年各行政区住宅租赁比较142
图表：2007年1-6月深圳各行政区住宅租赁均价月度走势143
图表：2007年上半年深圳出租住宅中各种户型的比例144
图表：2007年上半年深圳出租住宅中各租金段的比例144
图表：2007年上半年深圳各行政区二手商业挂牌均价比较145
图表：2007年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图146
图表：2007年上半年深圳各行政区二手商业挂牌数量比较146
图表：2007年上半年深圳各行政区商业租赁均价比较147
图表：2007年1-6月深圳各行政区商业租赁均价月度走势148
图表：2007年上半年深圳各行政区租赁商业数量比较148
图表：2007年上半年深圳各行政区写字楼挂牌均价比较149
图表：2007年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价月度走势149
图表：2007年上半年深圳各行政区挂牌写字楼数量比较150
图表：2007年上半年深圳各行政区写字楼租赁均价比较151
图表：2007年1-6月深圳各行政区写字楼租赁均价月度走势151
图表：2007年上半年深圳各行政区租赁写字楼数量比较152
图表：2007年上半年深圳各行政区二手商品房成交面积份额比较152
图表：2007年1-6月深圳各行政区二手商品房成交面积月度走势153
图表：2007年上半年深圳各行政二手商品房成交面积月度走势154
图表：2007年1月深圳各行政区出售写字楼价格比较159
图表：2007年1月深圳各行政区出租写字楼价格比价160
图表：2007年2月深圳各行政区出售写字楼价格比较161
图表：2007年2月深圳各行政区出租写字楼价格比较161
图表：2007年3月深圳各行政区出售写字楼价格比较162
图表：2007年3月深圳各行政区出租写字楼价格比较163
图表：2007年4月深圳各行政区出售写字楼价格比较163
图表：2007年4月深圳各行政区出租写字楼价格比较164
图表：2007年5月深圳各行政区出售写字楼价格比较165
图表：2007年5月深圳各行政区出租写字楼价格比较165
图表：2007年6月深圳各行政区出售写字楼价格比较166
图表：2007年月深圳各行政区出租写字楼价格比较167
图表：2007年1月深圳房地产指数综述182
图表：2007年1月深圳城市综合指数182
图表：2007年1月深圳住宅指数与Hedonic指数183
图表：2006年1-12月深圳商品住宅投资额和销售额185
图表：2006年1-12月商品住宅新开工面积185
图表：2006年1-12月深圳商品住宅销售面积和竣工面积186
图表：2006年1-12月深圳写字楼投资额和销售额186
图表：2006年1-12月深圳写字楼新开工面积187
图表：2006年1-12月深圳写字楼销售面积和竣工面积187
图表：2006年1-12月深圳商铺投资额和销售额188
图表：2006年1-12月深圳商铺新开工面188
图表：2006年1-12月深圳商铺销售面积和竣工面积188
图表：2007年3月深圳房地产指数综述189
图表：2007年3月深圳城市综合指数189
图表：2007年3月深圳住宅指数与Hedonic指数189
图表：2007年3月深圳全市商品住宅成交走势图192
图表：2007年2-3月深圳区域商品住宅成交对比情况192
图表：2007年3月深圳区域商品住宅成交比例193
图表：2007年3月深圳市住宅成交价格走势193
图表：2007年2-3月深圳区域商品住宅成交均价对比情况194
图表：2007年4月深圳房地产指数综述194
图表：2007年4月深圳城市综合指数195
图表：2007年4月深圳住宅指数与Hedonic指数195
图表：2006-2007年3月深圳商品住宅投资额和销售额198
图表：2006-2007年3月深圳商品住宅新开工面积198
图表：2006-2007年3月深圳商品住宅销售面积和竣工面积198
图表：2006-2007年3月深圳写字楼投资额和销售额199
图表：2006-2007年3月深圳写字楼新开工面积199
图表：2006-2007年3月深圳写字楼销售面积和竣工面积200
图表：2006-2007年3月深圳商铺投资额和销售额200
图表：2006-2007年3月深圳商铺新开工面201
图表：2006-2007年3月深圳商铺销售面积和竣工面积201
图表：2007年5月深圳房地产指数综述202
图表：2007年5月深圳城市综合指数202
图表：2007年5月深圳住宅指数与Hedonic指数203
图表：2006-2007年4月深圳商品住宅投资额和销售额206
图表：2006-2007年4月深圳商品住宅新开工面积206
图表：2006-2007年4月深圳商品住宅销售面积和竣工面积206
图表：2006-2007年4月深圳写字楼新开工面积207
图表：2006-2007年4月深圳写字楼销售面积和竣工面积207
图表：2006-2007年4月深圳商铺投资额和销售额208
图表：2006-2007年4月深圳商铺新开工面208
图表：2006-2007年4月深圳商铺销售面积和竣工面积208
图表：2007年6月深圳房产指数综述209
图表：2007年6月深圳城市综合指数209
图表：2007年6月深圳住宅指数与Hedonic指数210
图表：2007年6月深圳新增住宅供应各区分布212
图表：2007年6月深圳商品住宅成交走势图213
图表：2007年5月与6月深圳区域商品住宅成交对比情况214
图表：2007年6月深圳区域商品住宅成交面积比例图214
图表：2007年4月与5月深圳区域商品住宅成交均价对比情况215
图表：2007年深圳南山区房地产物业管理数量统计248
图表：2007年深圳南山物业管理企业统计251
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司主营业务收入表343
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司每股指标表343
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司获利能力表343
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司经营能力表343
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司偿债能力表344
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司资本结构表344
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司发展能力表344
图表：2006-2007年万科企业股份有限公司现金流量分析表344
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司主营业务收入表350
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司主营业务利润表350
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司营业利润表350
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司利润总额表351
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司每股指标表351
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司获利能力表351
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司经营能力表352
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司偿债能力表352
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司资本结构表352
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司发展能力表352
图表：2006-2007年深圳华侨城控股股份有限公司现金流量分析表353
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司主营业务收入表361
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司主营业务利润表361
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司营业利润表362
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司利润总额表362
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司每股指标表362
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司获利能力表363
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司经营能力表363
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司偿债能力表363
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司资本结构表363
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司发展能力表364
图表：2006-2007年深圳市长城投资控股股份有限公司现金流量分析表364
图表：招商地产发展历程365
图表：2006-2007年招商局地产控股股份有限公司主营业务收入表369
图表：2006-2007年招商局地产控股股份有限公司主营业务利润表369
图表：2006-2007年招商局地产控股股份有限公司营业利润表369
图表：2006-2007年招商局地产控股股份有限公司利润总额表370
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司主营业务收入表374
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司主营业务利润表375
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司营业利润表375
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司利润总额表375
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司每股指标表375
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司获利能力表376
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司经营能力表376
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司偿债能力表376
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司资本结构表377
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司发展能力表377
图表：2006-2007年金地(集团)股份有限公司现金流量分析表377
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司主营业务收入表386
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司主营业务利润表386
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司营业利润表386
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司利润总额表387
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司每股指标表387
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司获利能力表388
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司经营能力表388
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司偿债能力表388
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司资本结构表388
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司发展能力表389
图表：2006-2007年北京城建投资发展股份有限公司现金流量分析表389
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司主营业务收入表396
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司主营业务利润表396
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司营业利润表397
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司利润总额表397
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司每股指标表397
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司获利能力表398
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司经营能力表398
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司偿债能力表398
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司资本结构表399
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司发展能力表399
图表：2006-2007年北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司现金流量分析表399
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